Кризата с достъпността на жилищата в САЩ е тежка, но северните съседи на Америка може би са в още по-тежко положение. Средната стойност на жилищата в Канада се е увеличила повече от два пъти от 2011 г. насам. Според икономистите страната почти сигурно върви към рецесия и жилищният пазар е отчасти виновен за това, пише Business Insider.
Какви са причините? На първо място търсенето изпреварва предлагането. В страната просто не се строят достатъчно жилища. Моше Ландер, икономист от университета „Конкордия“, твърди, че градските управи, които до голяма степен контролират жилищната политика, имат предпочитания към „собствениците на жилища, а не към наемателите“, като подкрепят политики, които ограничават строителството на жилища и така поддържат високи стойности на жилищата. Инвеститорите, които влагат пари в спекулации с недвижими имоти утежняват още повече положението. Рекордният ръст на населението, дължащ се на имиграцията, само увеличава търсенето.
Може би ви звучи познато. Комбинацията от недостиг на жилища, повишаващи се лихвени проценти и спекулации на инвеститорите допринесе за тежката криза с достъпността на жилищата и в САЩ. „В Канада ситуацията е подобна, дори по-лоша“, казва Майк Мофат, старши директор в Института за интелигентен просперитет към Университета на Отава.
След повече от 20 години на ниски лихвени проценти, които тласнаха цените на жилищата нагоре, централната банка на Канада наскоро повиши основния си лихвен процент до 22-годишен връх от 5% в опит да контролира инфлацията.
Повишаването на лихвените проценти по ипотечните кредити е особено болезнено в Канада, тъй като стандартният ипотечен кредит за жилище трябва да се рефинансира след 5 години и да се изплати изцяло след 25 години. Това е основна разлика между жилищните пазари в САЩ и Канада, тъй като стандартният собственик на жилище в САЩ получава 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент, която го предпазва от повишаване на лихвите в продължение на десетилетия.
Отчасти в резултат на това канадците са силно задлъжнели. Страната има най-големия дълг на домакинствата като дял от брутния вътрешен продукт в Г-7 – и 75% от него се дължи на ипотечните кредити.
„Имаме дисбаланс – съотношението на дълга на домакинствата към доходите е над това в САЩ преди световната финансова криза от 2008 г.“, казва Тони Стийло, директор на отдел „Икономика на Канада“ в Oxford Economics, и добавя, че резултатът е „безпрецедентна недостъпност“.
Мофат заяви, че се опасява, че при продължаване на кризата с достъпността на цените и запазване на високите нива на имиграция канадците ще обвиняват за високите цени имиграцията и ще се стремят да я ограничат. Последните социологически проучвания показват, че все по-голяма част от канадците смятат така, което застрашава либералната позиция на правителството на Джъстин Трюдо по отношение на имиграционната политика. Но имиграцията е само един от многото фактори, които играят роля – жилищната криза в Канада далеч предшества нарастването на имиграцията.
Икономистите не прогнозират повторение на срива на американския жилищен пазар от 2008 г. в Канада. Канадският банков сектор е по-строго регулиран от този в САЩ. Ландър заяви, че тъй като шепа големи банки доминират при жилищните ипотеки, конкуренцията е по-малка и следователно рисковото поведение е по-малко, отколкото беше обичайно по време на жилищния балон в САЩ преди 15 години, когато ставаше въпрос за кредитиране.
При толкова високи лихвени проценти по ипотечните кредити продажбите на жилища напоследък намаляват. През октомври продажбите на жилища спаднаха с 5,6%. Стийло заяви, че според него жилищният балон в Канада бавно се е „издувал“ през последните 18 месеца въпреки покачването на цените в началото на тази година.
Въпреки рязкото покачване на лихвите по ипотечните кредити през миналата година цените на жилищата в САЩ отбелязаха кратък спад само за около пет месеца, преди да възобновят покачването си отново. Това отчасти се дължи на ипотечните кредити с фиксирани лихвени проценти в САЩ, които обезкуражават хората с ниски лихвени проценти да продават жилищата си и да подписват договори за ново жилище при сегашните много по-високи лихвени проценти. Това води до ниски наличности, което изостря проблема с предлагането.
Ситуацията е толкова отчайваща, че много канадци се радват на спада на цените. 70% от анкетираните в неотдавнашно проучване на Nanos Research/Bloomberg News заявяват, че биха били „щастливи“ или „донякъде щастливи“, ако стойностите на жилищата намалеят. Това се случва въпреки факта, че две трети от канадските домакинства притежават своите жилища и може да се окаже, че жилищният им капитал ще спадне заедно с цените.
Но няма консенсус по въпроса дали и кога жилищният балон в Канада ще се спука – и дори дали има балон. „Дори цените на жилищата да се понижат, това няма да е към нещо, което отразява пазарната стойност – този балон все още ще е налице. Ако пазарът не се е взривил, когато лихвените проценти са на 25-годишен връх, когато тези проценти започнат да се понижават, пазарът отново ще се раздвижи“, казва Моше Ландър.
Подобно на американците, канадците все повече се притесняват от разходите за жилища. Неотдавнашни проучвания на общественото мнение показаха, че инфлацията е основното им притеснение, непосредствено следвана от жилищните разходи.