Американското списание Forbes прави анализ на най-влиятелния пазар на недвижими имоти – този в САЩ. Всяко нарастване на цените там води до поскъпването им и в страните от Западна Европа и обратното. Най-ярко тази зависимост беше демонстрирана със „спукването на балона“ на имотния пазар през 2008 г., което прераса в световна финансова криза.
Скачащите лихви по ипотечните кредити и все още високите цени на жилищата не оставят на деморализираните купувачи на жилища много поводи за благодарност в наши дни. Наистина, през първата седмица на ноември средният 30-годишен лихвен процент по ипотечните кредити в САЩ загуби малко от силата си, но не и преди да се покачи до 23-годишния си връх от 7,79% в края на октомври, според Freddie Mac.
На фона на високите цени на жилищата и лихвените проценти месечните продажби на съществуващи жилища намаляват за четвърти пореден месец. Продажбите са намалели с 2% през септември спрямо 0,7% през предходния месец, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR).
Въпреки силното търсене, в сферата на строителството се появяват зловещи сигнали, които разкриват плахостта на строителите на жилища на фона на ескалиращите ипотечни лихви и други предизвикателства в сектора. Доверието на строителите продължава да се понижава за трети пореден месец след 7-месечна серия от повишения.
Най-новият индекс на Националната асоциация на строителите на жилища (NAHB)/Wells Fargo за жилищния пазар (HMI), който проследява настроенията на строителите, се понижи от 44 през септември до 40 през октомври, което постави доверието им на отрицателна територия. Показание от 50 или повече означава, че повече строители виждат добри условия за ново строителство.
Подтикнати от нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити, които не спират, строителите продължават да намаляват цените на жилищата, за да стимулират продажбите. За пореден път около една трета от строителите намалиха цените през октомври. За да ги направят още по-привлекателни, 62% от строителите съобщават, че предлагат всички форми на стимули за купувачите през октомври, в сравнение с 59% през септември. Въпреки тези „моркови“, все още високите цени и лихви по ипотечните кредити възпират купувачите.
През септември 84% от потребителите съобщават, че са отложили плановете си за покупка на жилище, според последния индекс на Fannie Mae за настроенията при покупка на жилище (HPSI). „Потребителите също така не виждат голямо облекчение на достъпността, тъй като продължават да очакват цените на жилищата да се увеличат през следващите 12 месеца“, казва Дъг Дънкан, старши вицепрезидент и главен икономист във Fannie Mae, в изявление за пресата. „Те също така посочват, че личното им икономическо положение показва признаци на напрежение, включително по-ниски годишни доходи на домакинствата и намалено чувство за сигурност на работното място.“
Според Дънкан всичко това подсказва, че достъпността на покупката на жилище ще остане проблем в обозримо бъдеще. Други индекси също очертават мрачна картина. Например типичната месечна вноска по ипотечен кредит е достигнала рекордно високо ниво от 2866 долара, според доклад на Redfin. Година по-рано този показател е бил 2395 долара.
За да се поставят днешните предизвикателства, свързани с достъпността, в контекста на данните на Съвместния център за жилищни изследвания на Харвард, собственик на жилище, живеещ в типичен метрополис през второто тримесечие на 2023 г., трябва да печели най-малко 99 600 долара, за да си позволи месечните плащания за жилище, което е повече от 52 600 долара преди 3 години.
По данни на Realtor.com разходите за стартово жилище се увеличават, което прави притежаването на жилище още по-недостъпно за тези, които вече са ограничени от спестяванията за първоначална вноска и доходи, които не могат да се справят с по-скъпите месечни плащания. Например, според доклад на Redfin, купувачите на първо жилище, които се надяват да закупят дом, трябва да печелят около 64 500 долара годишно – това е с 13% повече, отколкото преди година. Типичният първи дом достигна исторически връх от 243 хил. долара през юни.
Ще се срине ли пазарът на жилища през 2023 г.?
Въпреки че в някои райони се наблюдава спад на цените, вероятността от срив на жилищния пазар – бърз спад на неустойчиво високите цени на жилищата поради намаляващо търсене – остава малка. Експертите изтъкват, че днешните собственици на жилища са много по-сигурни в сравнение с тези, които излизат от финансовата криза през 2008 г., като много кредитополучатели имат положителен собствен капитал в жилищата си.
Цените на жилищата в страната са се повишили с 2,6% на годишна база през август, в сравнение с 1% през юли, според последния индекс на цените на жилищата S&P CoreLogic Case-Shiller, водещ месечен инструмент за проследяване на стойността на жилищата в САЩ.
Въпреки че активността по отношение на отнемането на имоти в национален мащаб бележи тенденция на нарастване, експертите все още не очакват през 2023 г. да се появи вълна от отнемания на имоти. Според доклад на доставчика на данни за недвижими имоти Attom през второто тримесечие на 2023 г. около 49% от ипотекираните жилищни имоти в САЩ са били със собствен капитал.
През септември подадените молби за отнемане на собственост са се увеличили с 11% спрямо август и с 18% спрямо миналата година, според Attom. Приключилите процедури по отнемане на собственост са се увеличили с 29% спрямо предходния месец и с 24% спрямо предходната година.
„Започнатите принудителни отнемания на имоти почти се върнаха там, където бяха преди две години, когато федералното правителство отмени свързания с пандемията мораториум върху повечето искания за принудително отнемане на имоти“, каза Роб Барбър, изпълнителен директор на Attom. Петте щата с най-висок процент на отнемане на имоти през септември са: Невада, Мериленд, Южна Каролина, Делауеър и Ню Джърси, подредени от най-високия към най-ниския.