Казусът „Баба Алино“ край Варна вече не е просто спор за десетки сгради без строителни книжа. Той се превръща в тест дали държавата и местната власт могат да доведат докрай процедура по възстановяване на законността, когато незаконното строителство вече е мащабно, обитавано, продавано и инфраструктурно обезпечавано.
Въпросът „ще бъдат ли съборени незаконните сгради“ изглежда прост. По закон, ако един строеж е незаконен и не попада в хипотезата на режим на търпимост, той подлежи на премахване. На практика обаче между констатацията „това е незаконен строеж“ и реалното влизане на техника на терен има дълъг път — компетентен орган, констативни актове, заповеди, обжалвания, съдебни решения, изпълнители, пари и политическа воля.
Точно в този нюанс се оказва и най-важният спор около „Баба Алино“.
Припомняме – 104 сгради без разрешение: защо Община Варна се задейства чак сега
Какво всъщност каза Иван Шишков
стоп кадър: YouTube/Твоят ден
Регионалният министър Иван Шишков определи „Баба Алино“ като нова емблема на това как в България може да се допуска незаконно строителство в огромни мащаби. В участието си в „Твоят ден“ по Nova News той говори за „организирана слепота“ и за „услужливо недовиждане“ от страна на институции и политически сили, управлявали Варна и държавата през годините.
„Не си представяйте, че институциите не са виждали какво става и какви документи са създавани. Там е действала организирана слепота, случвала се с любезното съдействие на всички органи. Замесени са всички политически сили и служители, назначавани от тях“, коментира арх. Иван Шишков.
По думите му основната отговорност е на хората, издали удостоверенията за търпимост и попълнили имотите в кадастъра, защото именно това е направило възможна продажбата им от инвеститора.
„Случаят излиза извън конкретна политическа сила“, посочи Шишков. Той отбеляза, че кметът на Варна не е допринесъл за спирането на незаконното строителство, защото дълго време „нищо не се е случило“. По думите му през януари 2025 г. е издадена и заповед за допускане на ПУП — според него последен опит за узаконяване на незаконното строителство.
„Когато си кмет на голям град, трябва да имаш силата да се бориш срещу всичко това“, каза още арх. Шишков.
Според него незаконните имоти трябва да бъдат съборени, но това е ангажимент на кмета на Варна, защото общината е трябвало да спре строителството навреме.
„Държавата се намеси, ние бяхме инициатори да помогнем в разкриването на процеса, но не може ДНСК да издаде заповед за събаряне, защото тя ще бъде нищожна. По закон компетентният орган е Община Варна“, коментира той.
Шишков прогнозира дълъг съдебен процес, ако бъдат издадени заповеди за премахване, цитиран от пресцентъра на МРРБ. По думите му купувачите трябва да търсят обезщетение от инвеститора, който им е продал имотите.
Публичната информация по-скоро потвърждава казаното от Шишков. Ръководителят на РДНСК–Варна инж. Кирил Москов е посочил пред „24 часа“, че строежите в „Баба Алино“ са от четвърта и пета категория. По закон ДНСК упражнява административен контрол върху строежите от първа, втора и трета категория, докато за строежите от четвърта, пета и шеста категория правомощия имат кметовете и районните администрации.
Незаконен строеж не означава автоматичен багер
Законът за устройство на територията определя като незаконни строежи, извършени без необходимите строителни книжа, без разрешение за строеж, в нарушение на действащите устройствени планове, при съществени отклонения от одобрените проекти или при други тежки нарушения.
Когато такъв строеж бъде установен, процедурата не започва директно с багер. Първо се съставя констативен акт. Той се връчва на заинтересованите лица, които имат право на възражения. След това компетентният орган може да издаде заповед за премахване. Тази заповед подлежи на обжалване. Едва когато влезе в сила, може да се стигне до доброволно или принудително премахване.
При „Баба Алино“ това означава, че дори Община Варна да издаде заповеди, почти сигурно ще последват съдебни спорове. А ако собствениците или инвеститорът не премахнат сградите доброволно, ще трябва да се организира принудително изпълнение.
Точно затова въпросът „ще бъдат ли съборени“ има два отговора. По закон — да, ако сградите са окончателно установени като незаконни, нетърпими и неузаконяеми. На практика — само ако компетентният орган издаде годни заповеди, ако те издържат в съда и ако след това има воля и ресурс за изпълнението им.
Удостоверението за търпимост не узаконява ново строителство
Един от централните елементи в казуса са удостоверенията за търпимост. Според Шишков именно те, заедно с вписването в кадастъра, са дали възможност да се стигне до сделки с имоти.
Тук е важно да се направи ясно разграничение. Удостоверението за търпимост не узаконява един нов незаконен строеж. То има смисъл при стари строежи, изградени преди определени законови срокове, които при конкретни условия не подлежат на премахване. Търпимостта не е инструмент, с който ново строителство може да бъде легитимирано със задна дата.
Затова, ако в „Баба Алино“ са издавани удостоверения за търпимост за сгради, които реално не са съществували към релевантния минал момент или не отговарят на законовите условия, проблемът вече не е просто административен. Той засяга възможността чрез документи да бъде създадена привидна законност, която после да позволи продажби.
Именно това прави казуса толкова чувствителен за купувачите. Много от тях може да са придобили имоти, виждайки документи, вписвания и удостоверения, които са изглеждали като достатъчна гаранция. Но ако първоначалната документална основа се окаже порочна, това не превръща незаконния строеж в законен. То отваря отделен въпрос — кой носи отговорност пред купувачите.
„Златна перла“, „Вълка“ и „Росенец“: какво показва практиката
Българската практика показва, че незаконни строежи не само „по принцип“ подлежат на премахване. В отделни знакови случаи те реално са били събаряни.
Събарянето на „Златна перла“ през 2012 г.; стоп кадър: YouTube/Atanas Tchobanov
Такъв пример е „Златна перла“ в Природен парк „Странджа“. Комплексът край село Варвара се превърна в символ на незаконното строителство в защитена територия. Разрешенията за строеж бяха атакувани, съдът прие, че при липса на необходимата екологична процедура те са нищожни, а след години дела се стигна до реално събаряне. Организацията „За да остане природа в България“ описва случая като строителство, започнало и завършило „пред очите на всички институции“. Собственикът започна сам да премахва част от сградите, след като срокът за доброволно изпълнение изтичаше и ДНСК беше готова да пристъпи към принудително премахване, съобщава Mediapool.
Друг пример е имотът, свързван с Румен Гайтански – Вълка, край язовир „Искър“. Там заповедите за премахване са издадени от главния архитект на Столична община, а Върховният административен съд потвърждава незаконността на строежите. След години препятствия, включително съдебни и фактически опити за забавяне, Столична община започва принудително премахване на незаконните постройки, пише Mediapool. По-късно bTV съобщи, че незаконният ловен хотел край язовир „Искър“ е съборен.
Тези два случая са важни за „Баба Алино“, защото показват, че дори големи, скъпи и политически чувствителни обекти могат да бъдат премахнати. Но и двата случая показват нещо друго: това почти никога не става бързо.
Ако „Златна перла“ и имотът край язовир „Искър“ показват, че събаряне е възможно, „Росенец“ показва колко трудно може да бъде реалното изпълнение.
При казуса край летните сараи, свързвани с Ахмед Доган, има няколко различни линии. Една от тях е двуетажната постройка на плажа, която след съдебна процедура е призната за незаконна и в крайна сметка започва да се събаря, съобщава през 2022 г. БНР-Бургас.
сн: личен архив
Но при други обекти в района картината е различна. За триетажна масивна сграда има издадени заповеди от Община Бургас, макар и след години недоглеждане. Обектите са върху държавни терени, собственикът им не е установен, а изпълнението преминава през областната администрация. Като областен управител на Бургас Пламен Янев изпраща през 2023 г. покани до общински и частни фирми, но няма желаещи да поемат събарянето въпреки увеличената сума, съобщава БНР-Бургас. Показателно в случая е, че след като години наред Община Бургас „не забелязваше“ незаконното строителство край т. нар. „летни сараи на Доган“, заради което беше заграден незаконно и общински път и достъпът на граждани се възпрепятстваше, общинските фирми в Бургас не пожелаха да съборят незаконната сграда.
Този пример е особено важен за „Баба Алино“. Той показва, че заповедта за събаряне не е финал. Понякога тя е началото на втора сага — с обществени поръчки, липса на кандидати, спорове за собственост, неясен извършител, държавни терени, пари и институционална воля.
Третата линия в „Росенец“ е кеят. ДНСК установява още през 2022 г., че част от кейовата стена е изградена без необходимите строителни книжа, съобщава OFFNews. Но и там нищо не последва. Изискваха се становища от различни институции и до ден днешен този незаконен строеж си е там.
Не само сгради: водата, пътищата и инфраструктурата в „Баба Алино“
Връщайки се на основната тема, казусът „Баба Алино“ вече не се изчерпва само със сградите. При проверка в местността са установени и две водовземни съоръжения, които не са вписани в регистрите и на практика са незаконни.
Сигналът за незаконен сондаж за вода е подаден от народния представител от „Възраждане“ Коста Стоянов. По негови думи досега обществеността е знаела за незаконна сеч и незаконно строителство, а проверката е добавила и трети елемент — нерегламентирано водовземане чрез съоръжения, свързани с водоснабдяването на комплекса.
Според Стоянов това носи и риск за здравето на хората, ако водата е използвана без необходимите санитарно-хигиенни гаранции и без изследвания за годност. Той поставя и по-широкия инфраструктурен въпрос: как при горски пътища, липса на влязъл в сила подробен устройствен план и спорна законност на строителството може да се говори за нормално законно обезпечаване с водопроводна и канализационна мрежа.
Този пласт е важен, защото измества фокуса. „Баба Алино“ вече не изглежда като казус за отделни сгради, а като модел на цялостно функциониране на зона, която е развивана извън нормалния устройствен, строителен и инфраструктурен ред.
Големият въпрос: ще има ли реално изпълнение
Ако институциите спрат само до проверки, брифинги и взаимни обвинения, „Баба Алино“ ще остане поредната емблема на беззаконие, документирано, но непремахнато. Ако обаче компетентният орган, който в случая очевидно е Община Варна, издаде заповеди, те бъдат защитени в съда и изпълнени, случаят може да се превърне в прецедент от друг тип — доказателство, че дори когато незаконното строителство вече е продадено, обитавано и политически чувствително, законът все още може да бъде приложен.
Затова най-точният въпрос не е само „ще ги съборят ли“.
По-точният въпрос е: ще стигне ли държавата и местната власт отвъд констатацията — до реално възстановяване на законността?
Ако решите да подкрепите КритичноБГ, може да го направите тук. Предварително благодаря!
Дарения Revolut: @mariyatkwa
Дарения PayPal: @MariyanIvIvanov
